经济适用房建设遭遇难题地方政府的动力不足0电机机壳
2022-09-22 21:41:44 欣琦五金网
经济适用房建设遭遇难题：地方政府的动力不足
“我应该早一点行动就好了！”3月6日，中国房地产及住宅研究会副会长包宗华对中国经济时报记者表示。包宗华说他很后悔没有在两会召开前，找几位全国人大代表向全国人大递交一份与经济适用房有关的提案。
“我去年到处呼吁，我们应该学习新加坡的办法，也就是出台相关政策措施，由政府控制面积和造价，规定80%的房子都应该建成小面积低造价的经济适用住房。”包宗华的主张和努力在过去的一年里到处碰壁，收效甚微。
包宗华谈到了两个“80%”——有的城市80%以上的新建住房都是150平方米以上的大户型住宅，而80%的中低收入者都买不起房——对此，包宗华感到非常郁闷和担忧。
来自有关部门的统计显示，2004年全国经济适用住房投资占房地产总投资比例不到5%；2005年1-10月，全国经济适用住房投资下降了11.1%，供应量与上年同比下降1.6%。
为什么会出现经济适用房所占比重少而且逐年下降这种情况呢？中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜指出：地方政府利益驱动是经济适用房建设当前遭遇的一个难题。
住房结构引出的话题
今年两会期间，经济适用房再次成了代表委员们提案的内容和关注的话题。温家宝总理在3月5日所做的政府工作报告中特别提到，今年，政府将“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题。要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”
在包宗华看来，政府对住房供应结构的调整，其难度并不亚于控制住房投资增长过快，房价上涨过快、房价过高等问题。
1998年，国务院发出的深化住房制度改革的文件(即23号文)中，明确规定在我国推行住房分类供应制度。即对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。包宗华曾参加过23号文的起草工作。这些年来，他一直是23号文及其后执行措施的积极拥护者。
但是众所周知的事实是，我国推行住房分类供应制度并没有能够很好地给众多中低收入者提供住房保障。廉租住房杯水车薪。“经济适用房投资比重最高时仅占整个房地产投资比重的6%，这对于占社会总人口80%的中低收入者来说，当然不够。”
“经济适用房为什么会出现摇号，老百姓几天几夜排队抢购的情况，说到底还是因为经济适用房建得太少了。”
包宗华说，另外还值得关注还有经济适用房本身的结构不合理的问题，“在北京的回龙观，最小的户型也有90多平米，更多的是100多平米的大户型。”
早在去年，包宗华就撰文指出：我国这些年产生的诸多住房突出问题，不是住房制度有问题，而是执行过程中出现的问题；产生问题的主要原因，是执行住房制度中存在的差异和差距。
“要长冶久安地解决我国当前的住房问题，就必须下大力气抓住执行住房制度的核心和关键，消除“卡脖子的瓶颈”，每年建设占总房量的80%的经济适用住房。”包宗华说，只有这样才可以有效地防止或减轻这些年住房领域出现的房价上涨过快等诸多突出问题，才是社会长治久安，房地产健康发展的治本之策。
主因：地方政府动力不足
过去曾经有一种说法认为，经济适用房供不应求是因为开发商宁愿去建利润非常可观的高档房，而不愿去建普通商品房和经济适用房，尤其是经济适用房，利润最薄。北京京丽房地产开发有限公司销售总监柯秀林对此给予了否定。
柯秀林所在的房地产公司是一家纯外资公司。“我们公司在成都、无锡两地都开发了类似经济适用房的项目。”柯秀林说，“我认为制约经济适用房最大的问题是土地方面的问题。”柯秀林表示，包括京丽公司在内，很多房地产公司其实是愿意去建经济使用房的，但关键是拿不到项目。
3月7日，在十届全国人大四次会议重庆代表团举办的新闻发布会上，重庆市有关方面负责同志在回答记者关于经济适用房问题时说，经济适用房建设不切实际全国普遍存在的问题，在重庆，具体来说，主要是受制于当地的地形地貌，重庆山多，开发建设经济适用住房成本较高。
对于经济适用房开发建设不足，严重短缺，全国普遍越来越少，甚至有的地方已经取消经济适用房的原因，汪利娜认为另有隐情。
“建设经济适用房的土地都是政府无偿划拨的，地方政府一个主要的经济收入来源就是靠出卖土地，从2002年开始，我国推出土地招标拍卖挂牌制度以后，土地价格持续攀升，这种情况下，地方政府如果拿出土地搞经济适用房开发，没有收益，而同样拿出土地搞房地产开发却可以获得很高的收益。”汪利娜认为，利益驱动才是经济适用房建得不够，而且投资连续出现负增长，供应越来越少的真正原因。
“上海从1999年取消了经济适用房，不能说上海做得不对。在国外，通常通过减免税基等其他手段来弥补这方面的不足，这部分的需求也可以通过存量房来解决，但问题是，上海这几年大量的拆迁导致了存量房急剧减少。”汪利娜说，此前上海出现房地产泡沫，与取消经济适用房也有一定的联系。
需要学习新加坡模式
包宗华认为，中国要解决当前住房领域的突出问题，必须要走新加坡曾经和正在走的路子。
“新加坡和中国一样，都是属于地少人多的国家。中国和美国、新加坡一样实行的都是住房分类供应制度。”包宗华说，实行住房分类供应制度比较成功的国家中，发达国家的代表是美国，发展中国家的代表是新加坡，我国和美国没有可比性，新加坡和我们比较接近。
“我国现在面临的房价上涨过快、结构不合理，中低收入者住房问题十分尖锐等房地产领域突出问题，在新加坡都得到了很好的解决。”包宗华介绍，自上世纪50年代，新加坡政府就决定介入住房问题，推行住房分类供应制度。
新加坡政府对占住户总数3%的富人供应富人住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税；对占住户总数80%的中低收入者供应由政府控制户型和房价的组屋；对占住户总数8.5%的困难户供应经政府补贴、价格很低的、旧的、小面积的(60—70平方米)组屋；对占住户总数8.5%的特困户租给旧的、更小面积(42平方米左右)的组屋，每月十分低廉地收10几新元房租。
包宗华表示，新加坡实行新政之初，经济比较落后，因而上世纪50至70年代建设的组屋，主要是40—70平房米的小户型低造价住宅，也坚持了20多年。进入上世纪八十年代，人均国内生产总值超过1万美元(2004年达到2.5万美元)，才适当扩大户型。但政府考虑到新加坡地少人多的国情，决定仍然坚持建设较小户型的组屋，并仍然坚持严格管理。从1998年至2004年建设的组屋，除少量140多平方米户型外，主要是85—125平方米户型。其中85—99平方米户型占70%，100平方米以上户型占30%。
包宗华说，过去美国和新加坡实行的都是住房任由市场自发调节的制度，之所以对住房进行“改制”，理由是：任由市场自发调节的制度很难解决好广大中低收入者的住房问题。因此，它们决定“改制”，并鲜明地提出“政府介入住房问题”的思路，强调政府从“不管”到“要管”(主要是管中低收入者住房)，抓住对中低收入者住房给予适度社会保障这一理由，合理合法地加强对中低收入者住房的户型、价格和供应对象的调控和管理，而且管得比较严格和到位，从而较好地解决了住房领域的诸多问题。
执行制度时抓“关键”和“核心”——也就是建足够的小面积低价位的经济适用住房，解决好中低收入者的住房问题，是新加坡的成功经验。包宗华说，我国地少人多，人均国内生产总值很低，更应以建设小户型低造价住宅为主。
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